halkHukuk: herkes için hak,
herkes için hukuk, her zaman adalet

S
Sen
Arsa şeklinde bir yapıda kiracım var. Uzun soluklu imar ıslah davaları sonucu (50 yıl tapudaki mülkiyetim 1/3 oranına düştü. (2300 civarı hissedar var. Tapuya başka hissedarlar geldi. Bendeki tapuda 6 hissedarız. Bu uzun soluklu davalar sırasında benim bu arsaya ait tapum bir ara benden komple alındı, bunu bir şekilde öğrenen kiracı da kira vermiyorum artık mahkemeye git diyerek kestirip attı. 15 aydır kira ödemiyor. Yaklaşık 3 ay önce tapum tekrar verildi fakat arsanın tamamı yerine 1/3 kısmı bana verildi ve artık hisseli tapum var. Sorularım; 1- Tapumun bana ait olmayan dönemi için ne yapabilirim ? 2- Tapu hak sahipleri değiştiği için mevcut kontrat devam eder mi?, kontrat bana ait ve hissem artık 1/3 oldu çünkü. 3- Şu an hisseli tapuya sahibim, diğer hissedarların arsadan haberi bile yok, tek başıma kiracıya ihtar çekebilir miyim ? 4- Kiracıyı tahliye ettirebilir miyim ? 5- Whatsapp üzerinden kira ödemesini bildirsem tebligat/ihtar yerine geçer mi ? 15 ay önce kirayı ödemeyeceğini whatsapp dan üzerinden de yazmıştı. 6- ihtar çekersem kiranın ne kadarlık kısmını isteyebilirim ?
H
Hukuk Asistanı

1-) Tapumun bana ait olmayan dönemi için ne yapabilirim ?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi gereği, kiraya verenin kiralananı kendisi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

Dolayısıyla, tapunun size ait olmayan dönemi için kiracınızın kira ödememesi sebebiyle dava açarak sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilirsiniz.

2-) Tapu hak sahipleri değiştiği için mevcut kontrat devam eder mi?, kontrat bana ait ve hissem artık 1/3 oldu çünkü.

Tapu hak sahipleri değiştiği durumda, kiracı ile olan kira sözleşmesi genellikle devam eder. Ancak, hissenizin 1/3'e düşmesi nedeniyle kira sözleşmesinde değişiklik yapmak isterseniz, tarafların karşılıklı anlaşması veya mahkeme kararı ile sözleşmede değişiklik yapılabilir. Yani, hissenizin azalması kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez, ancak taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılması gerekebilir.

3-) Şu an hisseli tapuya sahibim, diğer hissedarların arsadan haberi bile yok, tek başıma kiracıya ihtar çekebilir miyim ?

Türk Borçlar Kanunu'nun 312. maddesi gereği, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Dolayısıyla, hisseli tapuya sahip olmanız durumunda, diğer hissedarların haberi olmasa bile kiracıya ihtar çekebilir ve kiracılık hakkınızı kullanabilirsiniz. Ancak, önemli olan nokta, kiracıya yapacağınız ihtarın hukuki geçerliliği ve doğru şekilde yapılmasıdır.

4-) Kiracıyı tahliye ettirebilir miyim ?

Kiracıyı tahliye ettirmek için, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması veya kira bedelini ödememesi gibi geçerli bir sebep olması gerekmektedir. Kiracının 15 aydır kira ödemediği ve tapudaki durumunuzun değişmesi nedeniyle, kiracıyı tahliye ettirmek için hukuki süreç başlatabilirsiniz. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri doğrultusunda kiracının tahliyesi için mahkemeden karar almanız gerekmektedir.

5-) Whatsapp üzerinden kira ödemesini bildirsem tebligat/ihtar yerine geçer mi ? 15 ay önce kirayı ödemeyeceğini whatsapp dan üzerinden de yazmıştı.

Kira ödemeleri ve ihtarlar genellikle yazılı olarak yapılmalıdır. Ancak, Whatsapp üzerinden yapılan bildirimlerin hukuki geçerliliği konusunda kesin bir hüküm bulunmamaktadır. Kiracının 15 aydır kira ödemediğini belgelemek ve kiracıya yapacağınız ihtarın delil olarak kabul edilebilmesi için, mümkünse ihtarınızı kiracıya taahhütlü mektup veya icra yoluyla göndermeniz önerilir.

6-) İhtar çekersem kiranın ne kadarlık kısmını isteyebilirim ?

İhtar çekmek için kiracıya ödenmemiş kira bedeli ve ödeme süresi konusunda bildirimde bulunmanız gerekmektedir. İhtar çekerken genellikle kiracıdan ödenmemiş kira bedelinin tamamını talep edebilirsiniz. Ancak, kiracının ödeme yapmaması durumunda tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, ödenmemiş kira bedeli ve gecikme faizi konusunda detaylı bir hesaplama yaparak ihtarnamenizi hazırlamanız ve kiracıya bildirmeniz önerilir.

Sonuç olarak, kiracınızın kira ödememesi ve tapudaki durumunuzun değişmesi nedeniyle hukuki süreç başlatarak kiracıyı tahliye ettirmek ve ödenmemiş kira bedelini talep etmek için ilgili kanun maddeleri doğrultusunda hareket edebilirsiniz.İlgili kanun maddeleri: TBK 350. - TBK 312. - TBK 355.

S
Sen
peki whatsapp konuşmaları delil olarak sayılabilir mi mahkemede
H
Hukuk Asistanı

Whatsapp konuşmaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 193. ve 199. maddeleri çerçevesinde delil olarak kabul edilebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 199. maddesine göre, uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metin, elektronik ortamdaki veriler ve benzeri bilgi taşıyıcıları belge olarak kabul edilir. Dolayısıyla, Whatsapp konuşmaları da bu kapsamda değerlendirilerek delil olarak kullanılabilir.

Ayrıca, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 193. maddesi gereği tarafların delil sözleşmesi yapabileceği ve belirli delillerle ispatı öngörülen vakıaların başka delillerle ispatını kararlaştırabileceği belirtilmektedir. Bu çerçevede, taraflar arasında Whatsapp konuşmalarının delil olarak kabul edilmesine dair bir anlaşma varsa, bu konuşmalar mahkemede delil olarak sunulabilir.

Sonuç olarak, Whatsapp konuşmaları Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre belge niteliğinde olduğundan ve taraflar arasında delil olarak kabul edilmesine dair bir anlaşma varsa, mahkemede delil olarak kullanılabilir.

Dolayısıyla, Whatsapp konuşmaları mahkemede delil olarak sayılabilir ancak delil olarak kullanılabilmesi için ilgili mahkemede delil olarak sunulması ve delil değerlendirme sürecinden geçmesi gerekmektedir.

Net Cevap: Whatsapp konuşmaları mahkemede delil olarak sayılabilir.

İlgili Kanun Maddeleri: HMK Madde 199 - Belge, HMK Madde 193 - Delil Sözleşmesi

İlgili Kanun Maddeleri:

kanun türü: kat mülkiyeti kanunu

kanun maddesi: madde 33 - v - hakimin müdahalesi

kanun: (değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli türk lirasından ikibin türk lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

kanun türü: türk borçlar kanunu

kanun maddesi: madde 350 - a. gereksinim, yeniden inşa ve imar

kanun: kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,  2. kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

kanun türü: türk borçlar kanunu

kanun maddesi: madde 355 - 5. yeniden kiralama yasağı

kanun: kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

kanun türü: türk borçlar kanunu

kanun maddesi: madde 312 - c. tapu siciline şerh

kanun: taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

İlgili Kanun Maddeleri:

kanun türü: hukuk muhakemeleri kanunu

kanun maddesi: madde 193 - delil sözleşmesi

kanun: (1) taraflar yazılı olarak veya mahkeme önünde tutanağa geçirilecek imzalı beyanlarıyla kanunda belirli delillerle ispatı öngörülen vakıaların başka delil veya delillerle ispatını kararlaştırabilecekleri gibi; belirli delillerle ispatı öngörülmeyen vakıaların da sadece belirli delil veya delillerle ispatını kabul edebilirler. (2) taraflardan birinin ispat hakkının kullanımını imkânsız kılan veya fevkalade güçleştiren delil sözleşmeleri geçersizdir.

kanun türü: hukuk muhakemeleri kanunu

kanun maddesi: madde 400 - delil tespitinin istenebileceği hâller

kanun: (1) taraflardan her biri, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş yahut ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılması, bilirkişi incelemesi yaptırılması ya da tanık ifadelerinin alınması gibi işlemlerin yapılmasını talep edebilir. (2) delil tespiti istenebilmesi için hukuki yararın varlığı gerekir. kanunda açıkça öngörülen hâller dışında, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilinde bulunuyorsa hukuki yarar var sayılır.

kanun türü: hukuk muhakemeleri kanunu

kanun maddesi: madde 199 - belge

kanun: (1) uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metin, senet, çizim, plan, kroki, fotoğraf, film, görüntü veya ses kaydı gibi veriler ile elektronik ortamdaki veriler ve bunlara benzer bilgi taşıyıcıları bu kanuna göre belgedir.

kanun türü: hukuk muhakemeleri kanunu

kanun maddesi: madde 402 - delil tespiti talebi ve karar

kanun: (1) delil tespiti talebi dilekçeyle yapılır. dilekçede tespiti istenen vakıa, tanıklara veya bilirkişilere sorulması istenen sorular, delillerin kaybolacağı veya gösterilmesinde zorlukla karşılaşılacağı kuşkusunu uyandıran sebepler ile aleyhine delil tespiti istenen kişinin ad, soyad ve adresi yer alır. tespit talebinde bulunan, durum ve koşulların imkân vermemesi nedeniyle, aleyhine tespit yapılacak kişiyi gösteremiyorsa talebi geçerli sayılır. (2) mahkeme tarafından belirlenen tespit giderleri avans olarak ödenmedikçe sonraki işlemler yapılmaz. (3) tespit talebi mahkemece haklı bulunursa karar, dilekçeyle birlikte karşı tarafa tebliğ edilir. kararda ayrıca, delil tespitinin nasıl ve ne zaman yapılacağı, tespitin icrası esnasında karşı tarafın da hazır bulunabileceği, varsa itiraz ve ilave soruların bir hafta içinde bildirilmesi gerektiği belirtilir. (4) (ek:22/7/2020-7251/44 md.) tespitin yapılmasından sonra, tespit tutanağı ve varsa bilirkişi raporunun bir örneği mahkemece karşı tarafa resen tebliğ olunur.